Blog

Żyjemy dziś, szanowni Państwo, w niesamowicie ciekawej epoce. Przede wszystkim dlatego, że ze wszech stron świat nam daje znaki, że idzie trudny czas – a jednocześnie wciąż jeszcze nas stać na wiele, co pozwala na bagatelizowanie tychże ostrzeżeń. Tym niemniej, niektóre decyzje podejmujemy jednak nieco ostrożniej. Zwłaszcza planując inwestycje staramy się zasięgnąć informacji z wielu źródeł i obejrzeć wydawany pieniądz maksymalnie uważnie. Dziś garść faktów o inwestowaniu w mieszkania na wynajem – w duchu niepewności, jaką nam serwuje najbliższa przyszłość. 

Czy mieszkanie na wynajem do dziś opłacalna inwestycja? Obserwując rynek na przestrzeni ostatnich miesięcy, należałoby odpowiedzieć zdecydowanie twierdząco. Można by nawet rzec, że przeżywamy w sektorze najmu prawdziwy boom. Trzeba jednak pamiętać, że dzieje się to za sprawą pewnej kumulacji najemców, którzy stworzyli dynamiczne eldorado w dwóch środkowych kwartałach 2022 roku. Po pierwsze, kolejne podwyżki stóp procentowych znacznie wpłynęły na zdolność kredytową sporej liczby klientów, wobec czego zostali oni niejako zmuszeni do zainteresowania się wynajęciem mieszkania lub domu. Po drugie, nasi goście z Ukrainy, którzy zmuszeni sytuacją zdecydowali się pozostać na dłużej właśnie u nas, w pierwszej kolejności poszukują lokali do wynajęcia i zapewne minie trochę czasu zanim będą mogli (i chcieli) rozważać zakup nieruchomości. Po trzecie, w sezonie jesiennym w naturalny sposób statystyki najmu podbijają studenci, powracający na swoje wspaniałe uczelnie, którymi szczyci się region północno – wschodniej Polski. Chcąc nie chcąc, taki mix wywołuje efekt „wow” i sprawia wrażenie, że mieszkanie na wynajem będzie właściwie samograjem. Otóż, nie będzie. 

Owszem, ceny najmu rosną i jest to pochodna nie tylko rosnących cen. Inflacja zjada znakomitą część tych podwyżek, jednak ich wysokość wynika również z innych okoliczności – ale nie wszędzie jest racjonalna i nie wszędzie właściciele lokali będą w dłuższej perspektywie mieli odpowiedni zysk, adekwatny do tych podwyżek. 

Ostrożność w inwestowaniu w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem jest zupełnie zrozumiała i jak najbardziej wskazana. Mogłoby się wydawać, że na rynku, na którym lokale schodzą na pniu, wystarczy postawić cztery ściany i można obserwować zyski z płynącego na konto czynszu. Nie do końca tak jest. Pomimo, że liczba lokali jednak nie rośnie zbyt szybko oraz, że osób szukających jest sporo, warunki rynkowe ulegają pewnym zmianom. 

Nie zawsze stopa zwrotu będzie najwyższa z mieszkania w centrum, nie zawsze też najtańsze lokum pozwoli zarobić najwięcej. Oczekiwania najemców są już dziś zupełnie inne. Współczesny klient oczekuje jakości. Drastyczny wzrost cen najmu spowodował, że trzeba zapłacić więcej – ale jednocześnie można oczekiwać więcej. Dziś nawet studenci wybierają raczej apartamenty i mieszkania o odpowiednim standardzie, lepiej wykończone. Ich mobilność powoduje, że lokalizacja nie zawsze ma priorytetowe znaczenie. 

Mieszkania na wynajem są i będą opłacalną inwestycją. Ale obserwujemy istotną zmianę podejścia najemców, a co za tym idzie – pewne wyzwania stojące przed inwestorami, którzy decydują się na taką formę lokowania kapitału. Trzeba nadążać za potrzebami rynku, a żeby sprostać oczekiwaniom – trzeba mieć ich świadomość i patrzeć na przyszłość w szerokiej perspektywie. Oczywiście, najlepiej zapytać fachowców. Całkiem przypadkowo mamy na naszej stronie kontakty do takich osób 🙂

Developergo.pl -> Zespół 🙂

Rynek wynajmu dostał ostro w kość w czasie pandemii. Zwłaszcza ci, których targetem byli uczniowie i studenci, w momencie przejścia na naukę zdalną zostali z dużym problemem na karku i czterema ścianami do utrzymania, a często również z kredytami do opłacenia. Na tegoroczną jesień patrzą z ogromną nadzieją, zwłaszcza w obliczu rosnących cen. Miasta takie, jak Białystok czy Lublin, bardzo czekają na wracających studentów. I wygląda na to, że na rynku zaczyna iskrzyć. Będzie dobrze?

Studenci to solidny klient na wynajem długoterminowy. Zapotrzebowanie jest ogromne, bo miejsca w akademikach i domach studenta są już dawno pozajmowane a standard w oczywisty sposób daleki od wymagań dzisiejszej młodzieży. Apartamenty na wynajem, pokoje lub całe mieszkania z przeznaczeniem dla osób uczących się to doskonały biznes. Białostocki rynek wyraźnie ożywia się po wakacjach, podobnie jak w innych miastach typowo studenckich. 

Wielu klientów rozważa również zakup mieszkania, by pociechom zapewnić własne „M” a czynsz za wynajem zamienić na ratę kredytu. Takie kalkulacje obserwujemy w Developergo dość często i chętnie doradzamy w tym zakresie. Czasem klienci podejmują decyzję o zainwestowaniu w apartament, kiedy dziecko rozpoczyna naukę. Dominuje jednak najem – ten swobodniejszy związek z nieruchomością jest na rękę obu stronom. I świat się kręci 🙂

Wynajmujący zacierają ręce. Mieszkania przygotowane, oferty gotowe, umowy się piszą, obecność studentów w mieście zdecydowanie poprawi kondycję całego rynku najmu. To pokaźny odsetek. Studenci na pewno nie zdają sobie sprawy z tego, jak bardzo wartościowym są klientem i ile wnosi sama ich obecność do rynkowych statystyk. Cóż, sami oceńcie, czy warto im przekazać tę dobrą nowinę 🙂

Analitycy przyglądają się bacznie zmianom, jakie dotykają branżę nieruchomościową. Nie jest to jeszcze wstrzymany oddech z podniesionymi brwiami, ale co najmniej lekko otwarte usta. Nic dziwnego – w dobie rosnących stóp i coraz większej dostępności mieszkań, które jeszcze niedawno schodziły na pniu, nie sposób uniknąć wrażenia, że idzie nowe. Niektórzy upatrują nowego otwarcia na rynku wynajmu i jest w tym chyba jakaś logika…

Private Rented Sector (po naszemu: wynajem instytucjonalny) to coś więcej, niż tylko zarządzanie nieruchomościami. Wyspecjalizowane firmy, które są właścicielami budynków i lokali mieszkalnych, oferują kompleksową usługę: jest to wynajem w pełni wyposażonego mieszkania wraz z możliwością zakontraktowania dodatkowo sprzątania, prania, wynoszenia śmieci, opieki nad dziećmi, wyprowadzania psa bądź innych ekstrasów. W takich nieruchomościach dostępne bywają tak zwane części wspólne – siłownie, kawiarnie, miejsca coworkingowe. Taka formuła cieszy się już teraz dość dużym zainteresowaniem, zwłaszcza w dużych miastach. Słychać głosy, że jest to całkiem niezłe rozwiązanie na nadchodzący czas a branża będzie szybko rosła. 

Polski Związek Firm Deweloperskich zlecił badanie tego obszaru – wyniki pojawiły się w marcu 2022 roku. Okazuje się, że młodzi, mobilni, otwarci na zmiany przedstawiciele pokolenia, które zdobyło już pewne doświadczenie zawodowe i właśnie szuka coraz większych wyzwań i coraz lepszych warunków finansowych (najczęściej są to osoby, które właśnie przekroczyły 35 rok życia), postrzegają PRS (Private Rented Sector) za idealne rozwiązanie. Brak konieczności zaciągania kredytu i duża elastyczność w zmianie mieszkania są tu dużymi atutami. 

Mieszkania wynajmowane od prywatnej osoby odznaczają się najczęściej dużo niższym standardem, a brak umowy (czy faktury za wynajem) wyklucza współpracę z biznesem – czyli możliwość oferowania mieszkań służbowych. 

PRS nie stanie się oczywiście nagle konkurencją dla rynku sprzedaży mieszkań – ale z pewnością warto rozważać takie rozwiązanie, poszukując lokali w celu ulokowania kapitału. Inwestycja w nieruchomość, połączona z powierzeniem profesjonalnej firmie zarządzania (w tym wynajmu), może stać się niedługo bardzo intratnym rozwiązaniem. Oczywiście – kto pierwszy, ten lepszy – więc jeśli właśnie przeglądasz oferty na stronie Developergo.pl, zapytaj nas o najlepsze kąski pod przyszły wynajem 🙂

Pozdrowienia!

Statystyki są nieubłagane: zdecydowana większość respondentów w badaniach przeprowadzanych na potrzeby różnych wywiadowni, gdzieś mieszka. Statystycznie jest to kobieta albo mężczyzna, w dowolnym wieku i wzroście, zlokalizowana w mieście lub na wsi, zamieszkująca mieszkanie lub dom. Badania potwierdzają jednocześnie, że osoby ambitne, samodzielne, najczęściej dorosłe – albo wynajmują, albo dokonują zakupu nieruchomości. Mając tak precyzyjnie określoną grupę docelową, można przejść do analizy rynku i dokonać transpozycji analizowanej sytuacji na indywidualne położenie wskazanych konsumentów. 

Gdyby ktoś pytał, to rynek nieruchomości nadal pędzi. Ceny przekraczają kolejne granice, chętnych nadal nie brakuje, deweloperzy kopią, murują i wykańczają, apartamenty schodzą na pniu. Czyli, jak zwykle. Nie zmieniło się również to, że decydując się na wybór lokum, każdy klient ma co najmniej dwie opcje. Może na pewno skorzystać z bogatej oferty wynajmu, która w każdej miejscowości jest dostępna właściwie „na każdy portfel” i w każdej konfiguracji pod względem relacji ceny do standardu. Może również zakupić dom lub mieszkanie (albo je wybudować) – za gotówkę albo posiłkując się kredytem. 

Co wychodzi lepiej? Jedna i druga opcja ma swoich zwolenników, każda z nich ma równie wielu sceptyków. Nie da się jednoznacznie ocenić, która z dróg jest pisana akurat Tobie. Poza argumentami i kwestiami finansowymi, pozostaje jeszcze około miliarda pozalogicznych czynników, które mają wpływ na decyzje konsumenckie. Biorąc pod uwagę finanse – dziś jest moment, w którym trzeba powiedzieć jasno: rynek wynajmu stał się równie rozpieszczony, jak rynek deweloperski. Ceny już nie szybują pod sufit – one już dawno ten sufit oglądają z góry. Czy kredyty po podwyżce stóp procentowych potrafią podrożeć na tyle, żeby raty były wyższe niż ceny najmu? Nic na to nie wskazuje. Biorąc pod uwagę ceny wynajmowanych lokali mieszkalnych, które aktualnie znacznie przewyższają ratę kredytu za analogiczny metraż – należałoby poważnie rozważać zakup. 

Oczywiście, może się pojawić jeden drobny niuans – zdolność kredytowa. A zaraz za nim drugi, nieco większy – wkład własny. Obaj zawsze figlarnie zerkają na wszystkich klientów, którym nasi doradcy finansowi pomagają w wyborze najlepszego rozwiązania. Tak tak, bo doradcy ds. nieruchomości mają u nas profesjonalne wsparcie – dzięki czemu cały proces odbywa się szybciej a transakcja najczęściej dochodzi do skutku. 

Kupić, czy wynająć? Z pewnością potrzebna byłaby indywidualna rozmowa, ocena faktycznej sytuacji, zbadanie zdolności, przedstawienie możliwych opcji, wraz z konkretnymi przykładami apartamentów przeznaczonych na zakup lub wynajem. Jedną i drugą ścieżką nie warto iść samotnie 🙂

Pozdrawiamy!

DGO 🙂

Wynajmujesz mieszkanie a lokator spóźnia się z płatnościami? A może w ogóle nie płaci? Chcesz się go pozbyć, ale nie masz akurat wśród znajomych osób obdarzonych szerokim karkiem i darem przekonywania? Zostaje droga sądowa i nadzieja, że ludzie okupujący Twoje mieszkanie nie zainwestują w kurs doszkalający dla dzikich lokatorów. Bo wtedy sprawa może się mocno skomplikować…

Jest dobra wiadomość: w Polsce takich kursów jeszcze (chyba) nie ma. To pomysł rodem z Hiszpanii – jest to aktualnie hit jednej z najbardziej zaludnionych dzielnic Barcelony – Poblenou. Kurs, popularnie zwany „okupas”, pozwala nabyć kompetencje i umiejętności w zakresie skutecznego unikania eksmisji z wynajmowanego lokalu. Sieci społecznościowe w Hiszpanii podobno oszalały na tym punkcie a zainteresowanych jest z każdą edycją więcej i więcej. Władze, właściciele kamienic i wszyscy wrażliwi etycznie mieszkańcy są oczywiście oburzeni, ale głośne lub ciche wyrażenie sprzeciwu to niestety jedyne, co mogą zrobić. Tymczasem akcja kwitnie w najlepsze, udostępniając dzikim lokatorom know-how i dając wsparcie psychiczne – utwierdzając w nieuczciwych praktykach. Młodzieżówka jednej z lewicowych organizacji wydała nawet stustronicowy podręcznik, w którym obszernie i szczegółowo opisany jest mechanizm legalnego zajmowania cudzych mieszkań (!)

Ciekawe, co na to polscy najemcy. Czy takie kursy cieszyłyby się zainteresowaniem? Czy lokatorzy woleliby zainwestować w szkolenie na temat tego, jak mieszkać nie płacąc za czynsz – niż zapłacić czynsz? Na chwilę obecną w Polsce okupowanie mieszkań nie jest chyba ani modne, ani opłacalne, ani społecznie akceptowalne. Ale – jako że moda najczęściej przychodzi z Zachodu – kto wie, czy za chwilę nie pojawi się taka oferta szkoleniowa również u nas. W Polsce północno – wschodniej szczególnie miasta o dużej ilości napływowego narybku studenckiego – jak Białystok, Lublin, Olsztyn, Łomża czy Ełk, powinny śledzić aktywność ewentualnych „szkoleniowców” w tym zakresie. Legendarna już kreatywność studentów to doskonały grunt pod takie oferty, niestety. Hiszpańskie doświadczenia, choć imponują swoją skalą, wcale nie są warte naśladowania. 

Czy polscy inwestorzy, którzy mają w portfolio lokale przeznaczone na wynajem długoterminowy, powinni się już obawiać? Obserwując rynek nieruchomości wydaje się, że jeszcze nie – ale z naciskiem na „jeszcze”. Z pewnością warto śledzić rynek i zaglądać na blog DeveloperGo – wszelkie aktualności w tej sprawie pojawią się u nas jak tylko ta dziwna moda przekroczy granicę 🙂