Blog

Generalnie jest dobrze. Rynek wciąż rośnie, inwestycje nie tracą wigoru, klienci szukają nieruchomości, a deweloperzy zamykają kolejne etapy względnie terminowo. Nawet zawirowania na poziomie stóp procentowych i inflacja (czyli słowo, którego lepiej nie wymawiać głośno) nie wpływają w odczuwalny sposób na realną sytuację. Inaczej jest z nastrojami, które jednak czuć. Obawy przed rosnącymi kosztami coraz częściej podnoszą wykonawcy, a konsumenci oczami wyobraźni zmagają się z wizją niedokończonych budów, przerwanych realizacji i wstrzymanych prac nad mieszkaniem czy domem, za który już częściowo lub w całości zapłacili. Na szczęście tu wchodzi UOKiK (cały na biało) – z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. I wszyscy oddychają z ulgą…

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to konstrukcja prawna wprowadzona Ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wielu z Was teraz znacząco kiwa głowami, nie dowierzając tej przewrotnej nazwie. I tu niespodzianka – ustawa rzeczywiście ma chronić inwestora (nabywcę) i faktycznie tworzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, właśnie jako narzędzie ochronne. Parasol już został otwarty – ustawa obowiązuje od 1 lipca 2022 r. 

W założeniu, Fundusz przeznacza się na pokrycie wszystkich strat klienta, w momencie gdy wydarzy się jedna z przewidzianych w przepisach tragedii. Po pierwsze wówczas, kiedy deweloper albo bank prowadzący rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana. Po drugie – umowa zostanie rozwiązana z inicjatywy nabywcy ale wskutek złamania jej warunków przez dewelopera – i deweloper nie zwróci klientowi wpłaconych pieniędzy. Po trzecie w sytuacji, w której od umowy z klientem odstąpi syndyk lub zarządca. Można więc powiedzieć, że interes nabywcy jest chroniony – ale trzeba dodać, że „tylko” do kwoty 100 tysięcy euro, bo taki jest górny limit ochrony w Funduszu. Może wystarczy… 🙂

Warto wiedzieć również, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza pieniądze osoby, która zawarła umowę deweloperską. Ochrona przysługuje tylko dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto później niż 1 lipca 2022 roku – czyli już po wejściu w życie przepisów – i tylko dla takich, które są kupowane bezpośrednio. Jeżeli klient odsprzedaje mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim kolejnej osobie, ochrona dla takiej umowy z drugiej ręki przestaje obowiązywać (mimo, że inwestycja na przykład nadal trwa). Jedynym ratunkiem jest w takim przypadku cesja umowy deweloperskiej.

Fundusz nie obejmuje również inwestycji związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą – nawet jeżeli została spisana umowa bezpośrednio z deweloperem. Cel zakupu nieruchomości w bezsprzeczny sposób musi być niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej – taką umowę należy więc podpisać jako osoba fizyczna, a działalność gospodarczą można prowadzić w danym lokalu dopiero w przyszłości, po ustaniu ochrony Funduszu 🙂

Warto znać te drobne niuanse, zanim uznamy, że nasze pieniądze są bezpieczne. W razie wątpliwości zawsze można zapytać kogoś mądrego – na przykład eksperta ds. nieruchomości, na przykład z Developergo. Nasi doradcy są zawsze na czasie i zawsze znajdą czas na krótkie spotkanie. A jak trzeba, to i polecą wiarygodnego dewelopera 🙂

Zapraszamy!

Wszyscy, którzy ze łzami wzruszenia otwierają kolejną korespondencję z banku po podwyżce stóp, z pewnością łatwiej zrozumieją mechanizm, który chodzi po głowie deweloperom. Chodzi coraz częściej i tupie coraz głośniej. Chodzi o możliwość indeksacji cen – czyli elastycznego dostosowywania ostatecznej ceny za metr, w zależności od zmieniających się warunków i kosztów budowy. Czy taki pomysł jest rozwiązaniem? Czy ma szansę na wdrożenie?

Rzeczywistość inwestora jest dziś bardzo dynamiczna. Deweloperzy od dłuższego czasu próbują budować swoje strategie sprzedażowe względnie przewidywalnie dla klienta i opłacalnie dla siebie, mimo tsunami wszelakich nieszczęść jakie dotykają branżę. Pomijając rosnące płace i koszty materiałów budowlanych, z roku na rok bijące swoje rekordy, istnieje cały szereg czynników nagłych i niespodziewanych – jak sytuacja geopolityczna i okołopandemiczne zwroty akcji. 

Inwestycja rozpoczęta rok temu, dziś już kosztuje o wiele więcej. Mieszkanie sprzedane wczoraj, tydzień później powinno być wycenione nawet kilka tysięcy drożej za metr. Tymczasem, obecne umowy nie przewidują żadnej możliwości waloryzacji – jedyną szansą bywa zerwanie umowy (nawet jeśli oznacza koszty po stronie sprzedającego) i sprzedaż po nowej cenie. Klienci oceniają takie praktyki – ujmijmy to – jako nieeleganckie. Ciekawe, co powiedzą na pomysł zapisanej w umowie możliwości zmiany ceny w niewiadomym czasie i do niewiadomej wysokości… 

Zmiana otoczenia finansowego daje ostro w kość deweloperom i to oni ponoszą na koniec dnia największe ryzyko, pomimo iż wliczają w cenę wszelkie obciążenia to przecież klient pokrywa te wszystkie koszty. Tempo, w jakim rosną ceny prądu i materiałów budowlanych, powoduje, że dzisiaj zwyczajnie nie da się przewidzieć ostatecznego kosztu inwestycji – a więc ostatecznej ceny za metr. Jest więc pomysł, aby klient również nie znał ostatecznej ceny, podpisując umowę. 🙂 Deweloper, według konkretnie sprecyzowanych kryteriów, mógłby wtedy indeksować cenę – jeśli garnek zmian będzie wciąż tak mocno bulgotał. 

Oczywiście, że wdrożenie tych zmian nie będzie łatwe. Oczywiście, że wymaga to precyzyjnych obwarowań prawnych. Oczywiście, że wpłynie na zmianę liczenia zdolności kredytowej, być może na jej obniżenie. Na pewno może być ratunkiem dla deweloperów. Ale czy dla nas, małych żuczków, klientów? 

Co myślicie?

Statystyki są nieubłagane: zdecydowana większość respondentów w badaniach przeprowadzanych na potrzeby różnych wywiadowni, gdzieś mieszka. Statystycznie jest to kobieta albo mężczyzna, w dowolnym wieku i wzroście, zlokalizowana w mieście lub na wsi, zamieszkująca mieszkanie lub dom. Badania potwierdzają jednocześnie, że osoby ambitne, samodzielne, najczęściej dorosłe – albo wynajmują, albo dokonują zakupu nieruchomości. Mając tak precyzyjnie określoną grupę docelową, można przejść do analizy rynku i dokonać transpozycji analizowanej sytuacji na indywidualne położenie wskazanych konsumentów. 

Gdyby ktoś pytał, to rynek nieruchomości nadal pędzi. Ceny przekraczają kolejne granice, chętnych nadal nie brakuje, deweloperzy kopią, murują i wykańczają, apartamenty schodzą na pniu. Czyli, jak zwykle. Nie zmieniło się również to, że decydując się na wybór lokum, każdy klient ma co najmniej dwie opcje. Może na pewno skorzystać z bogatej oferty wynajmu, która w każdej miejscowości jest dostępna właściwie „na każdy portfel” i w każdej konfiguracji pod względem relacji ceny do standardu. Może również zakupić dom lub mieszkanie (albo je wybudować) – za gotówkę albo posiłkując się kredytem. 

Co wychodzi lepiej? Jedna i druga opcja ma swoich zwolenników, każda z nich ma równie wielu sceptyków. Nie da się jednoznacznie ocenić, która z dróg jest pisana akurat Tobie. Poza argumentami i kwestiami finansowymi, pozostaje jeszcze około miliarda pozalogicznych czynników, które mają wpływ na decyzje konsumenckie. Biorąc pod uwagę finanse – dziś jest moment, w którym trzeba powiedzieć jasno: rynek wynajmu stał się równie rozpieszczony, jak rynek deweloperski. Ceny już nie szybują pod sufit – one już dawno ten sufit oglądają z góry. Czy kredyty po podwyżce stóp procentowych potrafią podrożeć na tyle, żeby raty były wyższe niż ceny najmu? Nic na to nie wskazuje. Biorąc pod uwagę ceny wynajmowanych lokali mieszkalnych, które aktualnie znacznie przewyższają ratę kredytu za analogiczny metraż – należałoby poważnie rozważać zakup. 

Oczywiście, może się pojawić jeden drobny niuans – zdolność kredytowa. A zaraz za nim drugi, nieco większy – wkład własny. Obaj zawsze figlarnie zerkają na wszystkich klientów, którym nasi doradcy finansowi pomagają w wyborze najlepszego rozwiązania. Tak tak, bo doradcy ds. nieruchomości mają u nas profesjonalne wsparcie – dzięki czemu cały proces odbywa się szybciej a transakcja najczęściej dochodzi do skutku. 

Kupić, czy wynająć? Z pewnością potrzebna byłaby indywidualna rozmowa, ocena faktycznej sytuacji, zbadanie zdolności, przedstawienie możliwych opcji, wraz z konkretnymi przykładami apartamentów przeznaczonych na zakup lub wynajem. Jedną i drugą ścieżką nie warto iść samotnie 🙂

Pozdrawiamy!

DGO 🙂

CZĘŚĆ PIERWSZA: Białystok

Białystok nie jest ani najszybciej rozwijającym się miastem w Polsce, ani też najbardziej dynamicznym pod względem ilości budów. Rynek pierwotny ma się tu dobrze, ale też w skali kraju całkiem przeciętnie. Z resztą Polski skomunikowany też zupełnie średnio (szybka S8, nieco wolniejsze PKP, brak portu lotniczego). Cisza tu i spokój, niezmącone wielkomiejskim zgiełkiem. A jednak. Z roku na rok, aglomeracja przechodzi coraz większe przeobrażenia, których efektem jest nie tylko nowoczesny „look” nowopowstających blokowisk. Więcej nowej zabudowy, to więcej mieszkańców i więcej potrzeb – sklepy, przedszkola, kościoły, zakłady bukmacherskie, osiedlowe boiska i siłownie pod chmurką, na których przesiadują dzieciaki z nosem w komórce. Życie.

Google View – narzędzie, które w niektórych miejscach ma nawet kilka lat opóźnienia względem dzisiejszego wyglądu miast i wsi – chyba najbardziej pozwala nam uzmysłowić sobie tempo zmian na rynku nieruchomości. Dzisiejsza mapa miasta versus widok osiedli jeszcze dwa, trzy lata temu, to często zupełnie inny widok. Na niektórych osiedlach jest tak, że sąsiedzi ze sobą rozmawiają. Czasem bywa też tak, że mają pewne ambicje i silne poczucie lokalnej tożsamości. I idą do władz, i żądają. Jak władze mają szczęście, to żądania dotyczą jedynie ustanowienia nowego osiedla. Wiadomo – nowa nazwa, granice administracyjne, władze lokalne, straż osiedlowa, własna linia metra i ratusz. Po ostatnich negocjacjach, w Białymstoku powstało nowe osiedle – Bagnówka. 

Od 25 stycznia 2021 mieszkańcy północno – wschodnich peryferii miasta mogą oficjalnie czuć się współwłaścicielami całkiem nowego osiedla. Najczęściej są też całkiem nowymi mieszkańcami tego terenu – bowiem osiedle powstało w wyniku intensywnej rozbudowy tej części Białegostoku. Dynamiczna polityka inwestycyjna, całkiem ładne szeregówki i domy wolnostojące (zapytaj nas – na pewno mamy je w ofercie 🙂 ) w przyzwoitych cenach to zupełnie prosty przepis na nowe osiedle. Nic dziwnego, że mieszkańcy wyszli z inicjatywą pozwalającą zaznaczyć odrębność i wyjątkowość tego miejsca – w dodatku zaznaczając nazwę która jest historycznie przypisana do tych ziem.I tak oto rynek pierwotny kreuje nie tylko sznyt architektoniczny terenu.

Decyzje deweloperów co do jakości zabudowy, atrakcyjności cenowej i lokalizacji osiedla wpływają coraz częściej na decyzje administracyjne – czasem jest to powiększanie granic miasta, czasem wybudowanie nowej ulicy – a czasem powstanie całkiem nowego osiedla. Coraz więcej i coraz częściej – my w DeveloperGo wiemy o tym doskonale, przecież to my pomagamy klientom te nieruchomości nabyć 🙂

W sumie to nie wiadomo jak się zachowa gwóźdź programu, czyli ten deweloper w dumnej pozycji u szczytu swojej możliwości. I tak to trwa, już kilka ładnych miesięcy…

Dobra huśtawka ogrodowa potrafi kosztować nawet kilka tysięcy złotych. Taka dla mięczaków. Dla prawdziwych twardzieli są huśtawki wyczynowe – takie z możliwością obrotu o 360 stopni – te kosztują już znacznie więcej. Niektórzy z nas mieli to szczęście, że stare, osiedlowe huśtawki miały taką opcję. Pamiętacie, ile było z tym fanu? Wznosisz się do góry, coraz wyżej, wyżej – aż osiągasz max wysokości, po czym wracasz już drugą stroną z niesamowitym impetem. Najwięksi podwórkowi mocarze potrafili tam na samej górze, głową do dołu, zatrzymać huśtawkę nawet na kilkanaście sekund. Niezapomniane emocje – kto wie, ten wie…

Niektórzy mówią, że to jest moment, w którym znajduje się dziś rynek pierwotny. Trend wznoszący się zatrzymuje (a gdzieniegdzie już się zatrzymał), a teraz z zapartym tchem i pomrukiem podziwu liczymy te długie sekundy, które wytrzymają deweloperzy tam na górze. I podwórkowi gapie zaczynają się powoli dzielić na dwa obozy. I im dłużej ta huśtawka jest w górze, tym bardziej wyraźny jest ten podział. Jedni wieszczą drganie ku dołowi – oni już wiedzą że będzie tendencja spadkowa i oczami wyobraźni rysują dużą zmianę na rynku nieruchomości. Drudzy czują stabilizację w obecnej pozycji – i im dłużej nic tam na górze nie drga, tym bardziej są pewni, że już tak na razie zostanie. Wszyscy oczywiście dalej patrzą, bo w sumie to nie wiadomo jak się zachowa gwóźdź programu, czyli ten deweloper w dumnej pozycji u szczytu swojej możliwości. I tak to trwa, już kilka ładnych miesięcy. Analitycy rynku pierwotnego ostatecznie boją się już snuć jakiekolwiek wizje, bo wróżenie to raczej zły pomysł jak się nie ma z czego. A co mówią fakty?

DeveloperGO działa w Polsce Północno – Wschodniej. Jednym z większych miast jest Białystok i na przykładzie zmieniających się tu cen na rynku pierwotnym można jakieś fakty odnaleźć. Ceny transakcyjne w końcówce roku co prawda jeszcze delikatnie rosły – ale już mediana nie wskazywała takiego trendu. Dane pokazują, że przestało się wznosić – ale czy to oznacza, że zacznie spadać? Wydaje się, że trochę za wcześnie by nucić „włączamy niskie ceny”, ale Ewelina Lisowska powinna gdzieś tam w pobliżu jednak być. Jeżeli dodamy do tego wciąż rosnące ceny na rynku wtórnym, deweloperzy na pewno mają o czym myśleć. Wytrawni analitycy twierdzą, że najbardziej adekwatnym określeniem dzisiejszej sytuacji rynkowej jest nadanie jej statusu: to skomplikowane. Można się spodziewać, że rynek pierwotny się mocno rozwarstwi – niektóre mieszkania (raczej te mniejsze) będą tanieć, inne (te większe) pozostaną na dotychczasowym poziomie lub lekko drgną w górę. Sytuacja pandemiczna nie pomaga w dokładniejszych prognozach, to jasne. Ale z tym, że to huśtawka 360 stopni, nie kłóci się nikt. 

Tym samym dołączamy do zacnego grona wybitnych analityków rynku, którzy badają wnikliwie zmiany i trendy. Potężna większość, jeżeli nie wszyscy, zapytani o to, czy będzie taniej, odpowiadają z rozbrajającą szczerością: nie mam pojęcia. Nasi doradcy ds. nieruchomości, którzy mają najlepszy kontakt z klientami, każdego dnia zbierają wartościowy feedback z pierwszej linii frontu. Na pewno przyjdzie okazja, aby się wkrótce podzielić opiniami klientów na ten temat. Tymczasem – nie gapcie się w górę za długo, bo piękna zima wokół. Pozdrowienia!